Huurders van bedrijfsruimte zien zich vanwege de uitbraak van het coronavirus – al dan niet op last van de overheid – genoodzaakt om het gehuurde te sluiten en verkeren daardoor in financieel zwaar weer. Restaurant- en cafébedrijven zijn al, met uitzondering van afhaaldiensten, gesloten en de overige bedrijfsruimten, zoals kledingswinkels, dreigen mede vanwege het uitblijven van winkelend publiek op korte termijn gesloten te worden.
In dit artikel zal ik ingaan op de meest prangende vragen van huurders van bedrijfsruimte.
Vormt het coronavirus een gebrek (7:204 lid 2 BW)?
In de eerste plaats rijst de vraag of het coronavirus (en de daarmee gepaard gaande gevolgen) als een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden gekwalificeerd.
Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt:
‘’Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’’
Volgens het bovenstaande artikellid moet er sprake zijn van een genotsbeperkende omstandigheid (1) die de aan de huurovereenkomst te ontlenen verwachtingen aantast en (2) die niet aan de huurder kan worden toegerekend.
De memorie van toelichting behorende bij het wetsvoorstel ‘Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek’ vermeldt met betrekking tot art. 7:204 – onder meer – het volgende:
“Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak – bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt.’’ (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 14 (MvT)).
Blijkens de parlementaire geschiedenis vormt elke omstandigheid die het beoogde gebruik van het gehuurde belemmert een gebrek. Het gaat daarbij niet alleen om de fysieke toestand van een onroerende zaak, doch ook om relevante eigenschappen, zoals de bereikbaarheid en toegankelijkheid. Het genot waar de huurder recht op heeft, kan aldus mede uit de te verwachten bereikbaarheid en toegankelijkheid bestaan.
Let op: de definitie van gebrek is voor bedrijfsruimte van regelend recht. Het staat de verhuurder en huurder vrij om het begrip in de huurovereenkomst te herdefiniëren. In de praktijk zijn de meeste huurovereenkomsten aangaande 7:230a BW- en 7:290 BW-bedrijfsruimte gebaseerd op het standaard ROZ-model met de daarbij behorende ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst’. Tegen die achtergrond is het raadzaam om de huurovereenkomst te raadplegen, teneinde te bezien of, en zo ja, welke andersluidende afspraken er zijn gemaakt.
Het verwachte huurgenot
Wat mocht de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde verwachten? Het gaat in dat kader om het verwachtingspatroon aan de zijde van de huurder.
Indien een genotsbeperkende omstandigheid een overmachtsoorzaak, zoals een epidemie, betreft en het op zichzelf bezien geheel van het gehuurde losstaat, kan de omstandigheid buiten het kader van het genot vallen dat de huurder krachtens de huurovereenkomst mag verwachten. Een huurovereenkomst is immers geen verzekering voor het uitblijven van een epidemie of andere vergelijkbare risico’s. Indien de genotsbeperkende omstandigheid buiten het verwachtingspatroon van de huurder valt, kan er aldus geen sprake zijn van een gebrek.
Risico toedeling naar verkeersopvattingen
Het hangt sterk af van de omstandigheden van het geval, waaronder de verkeersopvattingen, voor wiens risico de genotsbeperkende omstandigheid behoort te komen. Daarbij gaat het niet om de vraag of de desbetreffende oorzaak aan de verhuurder toerekenbaar is, maar om de vraag of die oorzaak niet tot de risicosfeer van de huurder moet worden gerekend. Komt de betreffende omstandigheid niet voor risico van de huurder, dan levert het coronavirus een gebrek op.
De Hoge Raad oordeelde in het arrest van 1 februari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB8098) dat tegenvallende bezoekersaantallen voor rekening en risico van de huurder komen, waardoor er geen sprake kon zijn van een gebrek. De omstandigheden die aan het oordeel van de Hoge Raad ten grondslag liggen, verschillen echter wezenlijk van de omstandigheden van de huidige situatie. De tegenvallende bezoekersaantallen hadden immers te maken met de opzet en ligging van een nieuw winkelcentrum en aldus niet met de uitbraak van epidemie waarmee een huurder thans te kampen heeft en waarop hij niet bedacht hoefde te zijn. De vraag is of in de gegeven omstandigheden nog van een (voor de rekening van een huurder komend) ondernemersrisico gesproken kan worden en of het nog naar redelijkheid aan de huurder toegerekend kan worden.
De toekomst zal moeten uitwijzen of het coronavirus als een huurrechtelijk gebrek kan worden gekwalificeerd, waarbij door de rechter wellicht ook nog meegewogen zal worden of de huurder of de verhuurder steunmaatregelen van de Rijksoverheid krijgt.
Indien sprake is van een gebrek, is de (vervolg)vraag of de verhuurder dat gebrek op grond van 7:206 lid 1 BW ook moet herstellen. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW moet een verhuurder op verlangen van de huurder een ‘gebrek’ verhelpen, tenzij dit – kort gezegd – onmogelijk is. In de gegeven omstandigheden is het voor de verhuurder onmogelijk om het gebrek te herstellen: de verhuurder kan het coronavirus niet uitroeien en is eveneens aan de recent opgelegde overheidsmaatregelen gebonden. Kortom, nakoming van de herstelverplichting is onmogelijk.
Bestaat er recht op huurprijsvermindering?
In de tweede plaats rijst de vraag of de huurder in de hypothetische situatie waarin er sprake is van een (niet voor herstel vatbaar) gebrek aanspraak kan maken op huurprijsvermindering?
De verhuurder en huurder kunnen in de (algemene bepalingen van de) huurovereenkomst de mogelijkheid tot huurprijsvermindering uitsluiten, voor zover de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen (artikel 7:209 BW). In de (standaard ROZ-)huurovereenkomst is daarover de volgende bepaling opgenomen:
‘’Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering (…).’’
Indien de huurprijsvermindering in de huurovereenkomst is uitgesloten, kan de huurder daarop geen aanspraak (meer) maken. Voor zover de (algemene bepalingen van de) huurovereenkomst geen uitsluitingsbepaling bevat, kan de huurder de huurprijs opschorten. Huurder maakt, nadat hij de verhuurder op de hoogte van het gebrek heeft gesteld, aanspraak op huurvermindering naar de mate waarin het gebrek zijn huurgenot aantast – ook als de oorzaak van het gebrek overmacht ten opzichte van de verhuurder vormt. De omvang van de huurprijsvermindering zou vervolgens verrekend kunnen worden met de opgeschorte huur, mits er dus sprake is van een gebrek.
Bestaat er recht op schadevergoeding?
In de derde plaats rijst de vraag of de huurder in de hypothetische situatie waarin er sprake is van een (niet voor herstel vatbaar) gebrek aanspraak kan maken op schadevergoeding, bestaande uit onder meer de gederfde inkomsten.
De mogelijkheid tot schadevergoeding is geregeld in artikel 7:208 BW. Ook hier geldt weer dat partijen andersluidende afspraken kunnen maken, voor zover de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen (artikel 7:209 BW). Een exoneratiebeding waarin de aansprakelijkheid van de verhuurder voor eventuele (gevolg)schade aan de zijde van de huurder wordt uitgesloten, is in beginsel geldig.
Als partijen geen afwijkende afspraken hebben gemaakt, ligt het op de weg van de huurder om te stellen en – bij betwisting – te bewijzen dat het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan én aan de verhuurder is toe te rekenen. Het gebrek kan vanwege zijn aard en oorzaak niet aan de verhuurder toegerekend worden. Een overheidsmaatregel die vanwege epidemiegevaar sluiting van de bedrijfsruimten gebiedt, is een tekenend voorbeeld van een overmachtsoorzaak. Een schadeclaim tegen de verhuurder zal dan ook daarop stranden.
Tot slot
De huurders van bedrijfsruimte gaan een financieel zware tijd tegemoet. Het moge duidelijk zijn dat als er wel kosten zijn maar geen inkomsten, een faillissement in veel gevallen onafwendbaar is. Een verhuurder is daar evenmin bij gebaat, want hij zal op den duur geconfronteerd worden met leegstand. Tegen die achtergrond is het raadzaam dat partijen met elkaar (schriftelijk c.q. telefonisch) in overleg treden, teneinde te bezien of een tijdelijke financiële regeling tot de mogelijkheden behoort.
Advocaat huurrecht in Zutphen
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.