Op grond van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW kan zelfstandige woonruimte en onzelfstandige woonruimte voor ten hoogste twee respectievelijk vijf jaar worden verhuurd zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Op de verhuurder rust wel de plicht om de huurder voortijdig te informeren over het naderende einde van de huurtermijn.
Doel schriftelijke kennisgeving
De schriftelijke kennisgeving heeft een tweeledig karakter. Enerzijds verkeert de huurder niet langer meer in onzekerheid en weet hij dat de verhuurder de huurovereenkomst na ommekomst van de huurperiode niet langer wenst voort te zetten en anderzijds weet de huurder dat hij na afloop uit het gehuurde zal moeten vertrekken. Huurders realiseren zich vaak niet, althans in onvoldoende mate, dat wanneer zij de schriftelijke kennisgeving hebben ontvangen, waarin hen wordt medegedeeld dat de huurovereenkomst op korte termijn ten einde zal lopen, relatief kort nog de tijd hebben om op zoek te gaan naar andere woonruimte. Een bijkomende nadelige omstandigheid voor de huurder is dat de huidige woningmarkt overspannen is. Het aanbod van huurwoningen is als gevolg daarvan zeer beperkt. Het is voor de huurder dus allerminst zeker dat hij bij zijn vertrek op korte termijn een andere (passende) woonruimte zal vinden.
Geen opzegging vereist
De verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar hij dient het naderende einde van de overeengekomen huurtermijn wel schriftelijk aan te kondigen aan zijn huurder. Een opgave van de reden van beëindiging is niet vereist en hoeft derhalve niet in de schriftelijke kennisgeving te worden vermeld. De kennisgeving is een noodzakelijke voorwaarde voor de beëindiging van de huurovereenkomst. De kennisgeving kan gekwalificeerd worden als een eenzijdige gerichte rechtshandeling (artikel 3:33 BW) en zij moet om haar werking te hebben de huurder hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). De schriftelijke kennisgeving dient de huurder niet eerder dan drie maanden, maar in ieder geval uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn te hebben bereikt. In geval van een tijdige kennisgeving eindigt de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum. De huurder kan in dat geval geen aanspraak maken op huurbescherming.
Gevolg bij niet verzenden schriftelijke kennisgeving
Bij gebreke van een tijdige kennisgeving ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met alle huurbescherming van dien). Het verdient, bezien vanuit de positie van de verhuurder, aanbeveling om de kennisgeving aangetekend te verzenden, teneinde bewijsperikelen te voorkomen. Bij een kennisgeving langs elektronische weg verdient het om dezelfde reden de voorkeur om te kiezen voor een lees- en ontvangstbevestiging.
Advocaat huurrecht in Zutphen
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Advocaat / Curator
mr. F.B.M. (Frank) Van Aanhold
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
