Het niet mededelen van de huurprijsverlaging levert aan de zijde van de verkoper een tekortkoming op in de nakoming van de koopovereenkomst, maar leidt vanwege de ingeroepen exoneratie niet tot vestiging van aansprakelijkheid. Dat oordeelde de Rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 24 december 2019.
Feiten en omstandigheden
Eigenaar verstrekt een makelaar de opdracht om een deels door hem verhuurd vastgoedobject te verkopen. Een aspirant-koper wenst het object met het oog op herontwikkeling van de locatie te kopen. De makelaar verstrekt daarop de aspirant-koper een kopie van de huurovereenkomst. Blijkens de huurovereenkomst bedraagt de jaarlijkse huurprijs € 38.000,00 (excl. btw).
Nadat de levering heeft plaatsgehad, ontdekt de koper dat de jaarlijkse huurprijs niet €38.000,00, maar slechts € 28.546,00 (excl. btw) bedraagt. De verkoper heeft voorafgaand aan de verkoop van de onroerende zaak aan de koper niet medegedeeld dat de werkelijke huurprijs lager is dan hetgeen in de huurovereenkomst stond vermeld.
Vordering
De koper stelt – onder meer – dat de geleverde onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en houdt de verkoper aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade.
Beoordeling
Non-conformiteit
Vast staat dat de verkoper de verlaagde huurprijs voorafgaand aan de verkoop niet aan de koper heeft medegedeeld. De koper mocht om die reden verwachten dat de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs juist zou zijn. Dat de verkoper de verlaagde huurprijs voor het eerst na sluiting van de huurovereenkomst aan de koper heeft medegedeeld, doet daaraan niet af. Het gaat immers om mededelingen op grond waarvan bij de koper verwachtingen zijn gewekt, derhalve mededelingen gedaan voorafgaande aan de koop.
De hoogte van de huur vormt bij gebruik van de onroerende zaak als herontwikkelingslocatie een relevante eigenschap voor de onderhandelingen met de huurder. Door te zwijgen over de verlaagde huurprijs heeft de verkoper de koper essentiële gegevens onthouden. De geleverde onroerende zaak beantwoordt daarmee niet aan de verwachtingen van de koper. De verkoper kan de koper niet verwijten dat hij nimmer navraag heeft gedaan naar de huurfacturen. De rechtbank overweegt – conform de bestendige lijn in de jurisprudentie – dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper.
Exoneratie
Alhoewel de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden en daarmee jegens de koper is tekortgeschoten, biedt het in de koopovereenkomst overeengekomen exoneratiebeding een disculpatiemogelijkheid. In de koopovereenkomst was het volgende bepaald:
‘Koper vrijwaart de verkoper van iedere aansprakelijkheid welke uit deze koop kan voortvloeien en aanvaardt de onroerende zaak voetstoots. Koper verklaart de uitsluiting van risico’s en het niet afgeven van garanties te aanvaarden’
Met de bovenstaande exoneratieclausule beoogde de verkoper iedere aansprakelijkheid die uit de koop zou voortvloeien uit te sluiten. De koper heeft de onroerende zaak immers ook voetstoots, dat wil zeggen met alle bekende en onbekende gebreken, aanvaard. Anders dan de koper meent, gaat het bij gebreken niet alleen om de fysieke toestand van een onroerende zaak, doch ook om relevante eigenschappen zoals de (verlaagde) huurprijs. De verkoper kan zich aldus rechtsgeldig beroepen op het exoneratiebeding. De redelijkheid en billijkheid staat daar, behoudens in geval van opzet of bewuste roekeloosheid, niet aan in de weg. De op non-conformiteit gebaseerde vordering van de koper wordt door de rechtbank afgewezen.
Advocaat onroerend goed in Zutphen
Heeft u vragen over de aan- of verkoop van uw woning of een andere vraag over onroerend goed, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
