Een koper die zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt en een bedongen financieringsvoorbehoud niet tijdig en niet op de juiste wijze inroept, verbeurt aan de verkoper een contractuele boete van 10% van de koopprijs. Dat oordeelde de Rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:3970).
Feiten en omstandigheden
De koper heeft van de verkoper twee panden gekocht voor een bedrag van € 6,3 miljoen. Tot zekerheid van nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst dient de koper aan de verkoper een waarborgsom dan wel een bankgarantie te verstrekken. De niet-nakoming van deze verplichting wordt gesanctioneerd met een contractuele boete.
De koper erkent dat hij, ondanks een ontvangen ingebrekestelling, geen bankgarantie of waarborgsom heeft verstrekt, omdat hij ervan uitging dat zijn adviseur, die hem tijdens deze koop begeleidde, tijdig een beroep had gedaan op het bedongen financieringsvoorbehoud. De (adviseur van de) koper heeft echter bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud de in de koopovereenkomst voorgeschreven formaliteiten (een schriftelijke mededeling aan de verkoper en de notaris alsmede overlegging van twee schriftelijke afwijzingen van financieringsaanvragen) niet in acht genomen.
De verkoper heeft nadien aan koper een ontbindingsverklaring gestuurd en hem gesommeerd om de contractuele boete van 10% van de koopprijs (€ 630.000,–) binnen zeven dagen te betalen. De koper heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven, waarna de verkoper ten laste van de koper conservatoir beslag heeft gelegd en een bodemprocedure heeft gestart.
Vordering
De verkoper vordert – onder meer – dat de koper wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete.
Beoordeling
De koper heeft zich niet tijdig en niet op de juiste wijze beroepen op het financieringsvoorbehoud en was doordien verplicht een bankgarantie of een waarborgsom te verstrekken van € 630.000,–. Aangezien de koper de voornoemde verplichting niet is nagekomen, is hij aan de verkoper de contractuele boete verschuldigd.
De koper verzoekt de rechtbank om de boete te matigen. De rechtbank stelt bij het verzoek tot matiging voorop dat matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 lid 1 BW mogelijk is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf is in het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit), ro. 5.3) nader ingevuld: de rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de koper geen omstandigheden aangevoerd die nopen tot matiging van de verbeurde boete. Anders dan de koper meent, heeft de verkoper wel degelijk schade geleden, aangezien de panden nog altijd te koop staan en de met de koper overeengekomen koopsom tot op heden niet is behaald en in de onzekere tijden van corona waarschijnlijk ook niet meer zal worden behaald. De schade die de verkoper heeft geleden is aldus in de orde van grootte van het boetebeding, zodat van een discrepantie tussen de werkelijk geleden schade en de gevorderde boete niet gebleken is. Dat de koper op zijn adviseur heeft vertrouwd, kan niet aan de verkoper worden tegengeworpen. De verkoper staat immers buiten de relatie die koper met zijn adviseur heeft. Dat zijn adviseur het financieringsvoorbehoud niet op tijd heeft ingeroepen, ligt in zijn risicosfeer en dient voor zijn rekening te komen. Dit levert geen omstandigheid op die tot matiging kan leiden. De rechtbank veroordeelt daarop de koper tot betaling van een bedrag van € 630.000.–.
Tot besluit
De ‘les’ die uit het voorgaande kan worden getrokken, is dat een koper zich bewust wordt van de juridische betekenis van de contractuele bepalingen over het financieringsvoorbehoud en de zekerheidsstelling en/of van de juridische consequenties van het niet-naleven daarvan.
Advocaat vastgoed in Zutphen
Heeft u vragen over de aan- of verkoop van uw woning of een andere vraag over onroerend goed, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
