In de praktijk komt vaak de situatie voor dat de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde blijft maken. Indien de verhuurder stilzit en niet tegen het gebruik protesteert, kan de huurder daaraan het vertrouwen ontlenen dat de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Een illustratief voorbeeld in dat kader biedt de uitspraak van rechtbank Rotterdam van 21 december 2022.
Casus
De verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte, waarin door huurder een tandartsenpraktijk wordt geëxploiteerd. Het gehuurde betreft aldus een zogeheten 7:230a-bedrijfsruimte.
In de aan de huurder gezonden opzeggingsbrief van 30 september 2020 staat vermeld dat de huur tegen 30 september 2021 wordt opgezegd en dat de huur niet wordt voortgezet. Bij brief van 18 november 2020 heeft de huurder tegen deze opzegging bezwaar gemaakt.
In de brief van 4 augustus 2022 wordt aan de huurder medegedeeld dat de huur op 30 september 2021 is beëindigd en dat de huurder sindsdien zonder recht of titel in het gehuurde blijft. Aan de huurder wordt in dezelfde brief tevens ontruiming tegen 1 september 2022 aangezegd, omdat deze aanzegging in de oorspronkelijke opzeggingsbrief ontbrak.
De huurder wijst de opzegging (wederom) van de hand. Daarop vordert de verhuurder in kort geding ontruiming van het gehuurde.
Beoordeling
De rechtbank buigt zich over de vraag of aan de huurder een beroep toekomt op het bepaalde in artikel 7:230 BW. Als de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, geldt in beginsel dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Artikel 7:230 BW berust op een (weerlegbaar) bewijsvermoeden. In het geval van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, dient voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een ‘andere bedoeling’ te worden gekeken naar de verklaringen van partijen over en weer en de tekst van de huurovereenkomst.
Relevante feiten en omstandigheden
De rechter neemt in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden in beschouwing:
– de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de opzeggingsbrief;
– de verhuurder heeft na ontvangst van het bezwaar bijna 20 maanden gewacht met de aanzegging van de ontruiming en heeft de zaak gedurende die periode op zijn beloop gelaten;
– de huurder heeft onverkort gebruik van het gehuurde gemaakt;
– de verhuurder heeft geen datum voor een voorinspectie ingepland (terwijl dat volgens de opzeggingsbrief wel zou geschieden);
– de huurder heeft maandelijks de huur voldaan.
De rechtbank is van oordeel dat de huurder uit de verklaringen en gedragingen van de verhuurder redelijkerwijs mocht afleiden dat de huurovereenkomst ook na 30 september 2021 werd voortgezet. De rechtbank wijst daarop de gevorderde ontruiming af.
Tot slot
De les die uit de bovenstaande uitspraak getrokken kan worden is dat de verhuurder in de opzeggingsbrief tevens de ontruiming van het gehuurde aan de huurder aanzegt. Daarmee worden de (beëindigings)intenties van de verhuurder verder verduidelijkt. Voorts dient de verhuurder na verstrijking van de opzegtermijn de zaak niet onnodig lang op zijn beloop te laten en dient hij onverwijld actie te ondernemen tegen de huurder.
Advocaat huurrecht in Zutphen
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Advocaat / Curator
mr. F.B.M. (Frank) Van Aanhold
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
