Op deze pagina geeft Voorink Advocaten u een overzicht van de verschillende wettelijke regelingen die op overeenkomsten van huur en verhuur van toepassing zijn. Omdat daarbij van geval tot geval andere factoren een rol spelen, moet het overzicht beperkt blijven. In het geval u bedrijfsruimte wilt gaan (ver)huren of juist een bestaande huurovereenkomst wilt beëindigen, is het steeds verstandig om een advocaat te raadplegen, om uw specifieke situatie zo tijdig mogelijk te kunnen bespreken.
Voor meer informatie over huurrecht kunt u contact opnemen met:
Voor meer informatie over huurrecht kunt u contact opnemen met:
Advocaat / Curator
mr. F.B.M. (Frank) Van Aanhold
Huurkwesties
Komt de verhuurder afspraken niet na en moeten er stappen worden ondernomen? Vindt u bijvoorbeeld dat uw verhuurder in gebreke blijft of dat er sprake is van achterstallig onderhoud? Zijn er onduidelijkheden in de huurovereenkomst of wilt u weten wat uw rechten als huurder zijn? Neem gerust eens contact op. Onze specialisten staan u graag te woord.
Of komt uw huurder de afspraken niet na en moeten er stappen worden ondernomen, zoals ontbinding en ontruiming? Wilt u huurovereenkomsten opstellen of laten controleren? Huurovereenkomsten zijn vaak standaard met algemene bepalingen. Maar wat staat daar nu eigenlijk in? En hoe zit dat met de huur en verhuur van winkelruimte of kantoorruimte? Wij kunnen maatwerk voor u leveren met bijzondere bepalingen die voor uw situatie beter passen.
De overeenkomst van huur en verhuur is er een, waarmee bijna elke ondernemer en particulier te maken krijgt: veelal immers is de ruimte waarin men zijn bedrijf uitoefent of waarin men woont gehuurd.
Voor de huurder maar ook voor de verhuurder is het van belang dat de huurovereenkomst voldoende duidelijk is over de bestaande rechten en verplichtingen, hoe deze over de beide partijen zijn verdeeld én waarborgen biedt voor een langdurig, ongestoord huurgenot.
De wetgever heeft de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen in een ingewikkelde regelgeving vastgelegd; de bescherming van de huurder is op verschillende wijze vormgegeven, afhankelijk van het type gehuurde ruimte.
Omdat die regelgeving onoverzichtelijk en bovendien ingewikkeld is, zal eerst de door de wetgever gehanteerde driedeling worden toegelicht, zodat u kunt bepalen welk huurregime van toepassing is.
Drie soorten ruimten: drie soorten huur
In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt naar de soort ruimte die wordt ver-/gehuurd. Op elk van die soorten is een aparte, naar rechten en verplichtingen verschillende regeling van toepassing:
- het huurregime dat van toepassing is op woonruimte (met name in de artt. 7:232 – 282 van het Burgerlijk Wetboek en in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met tal van aanvullende maatregelen te vinden);
- het huurregime dat van toepassing is op winkels, horeca-etablissementen en andere voor publiek toegankelijke ruimten – kortweg ook wel: middenstandsbedrijfsruimte genaamd (met name in de artt. 7:290 en verder BW geregeld) en;
- het huurregime dat van toepassing is op kantoren, opslagruimten, e.d. –ook wel de overige bedrijfsruimte genoemd (en met name geregeld in art. 7:230a BW).
Onderstaand worden de huur en verhuur van de beide soorten van bedrijfsruimten behandeld.
Allereerst zult u moeten vast stellen welk van de hierboven vermelde twee huurregimes van toepassing is op de betreffende huurovereenkomst. De toepasselijkheid van het ene of het andere regime leidt tot belangrijke verschillen ten aanzien van o.a. de duur de huurovereenkomst, de huurbescherming en de (mogelijkheid, het tijdstip en gronden van) beëindiging daarvan.
Die belangrijkste verschillen worden hierna beschreven.
De middenstandsbedrijfsruimte
De huurder van zgn. middenstandsbedrijfsruimte waarin of van waaruit het publiek wordt bediend wordt beduidend meer beschermd dan de huurder van kantoren, opslagplaatsen, e.d. De reden daarvoor is dat een voor het publiek toegankelijk bedrijf veel meer plaatsgebonden is dan een kantoor of opslagruimte zodat de huurder ook een grotere mate van zekerheid behoeft dat zijn onderneming langere tijd op dezelfde plaats kan worden uitgeoefend.
Dit vergaand beschermende huurregime is van toepassing op alle normale winkels en horecabedrijven, afhaal- en besteldiensten en ambachtsbedrijven, mits er een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van goederen en diensten is: een “verkooppunt” dus. Ook een kappersbedrijf valt daaronder, een benzinepomp, een stomerij, e.d. Hetzelfde geldt indien niet alleen de ruimte, maar ook –zoals in de horeca nogal eens voorkomt- de goodwill en inventaris zijn verhuurd.
De regeling van art. 7:290 e.v. Burgerlijk Wetboek is van zgn. semi-dwingend recht, hetgeen betekent dat van die regeling in beginsel niet kan worden afgeweken (behalve in enkele gevallen en dan alleen met voorafgaande toestemming van de rechter). Als dit huurregime van toepassing is, is er dus sprake van een grote mate van zekerheid en bescherming voor de huurder.
De belangrijkste bepalingen in dit huurregime zijn:
- De huur kan worden aangegaan:
- ofwel voor niet langer dan 2 jaren (en dan zonder verdere huurbescherming)
- ofwel (en meest gebruikelijk) voor een periode van 5 jaren met een wettelijk recht van de huurder (zgn. “optie”) op een tweede periode van 5 jaren;
- Pas na afloop van de eerste contractsperiode –meestal dus na de eerste 5 jaar- kan tot wijziging van de huurprijs worden overgegaan.
Wordt daarover geen overeenstemming bereikt, dan kan de rechter die huurprijs vaststellen, waarbij wordt uitgegaan van de huurprijs van vergelijkbare ruimten; - Huuropzegging kan in beginsel alleen tegen het einde van een contractsperiode plaatsvinden. Alsdan moet een opzegtermijn van tenminste 1 jaar in acht worden genomen;
- De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen wegens een beperkt aantal redenen (gronden), die in de wet zijn genoemd;
- De huurder die zijn onderneming wil overdragen aan een opvolger kan –als de verhuurder daaraan niet vrijwillig medewerking wil verlenen- de rechter vragen hem machtiging te verlenen om die opvolger in zijn plaats te stellen. Deze neemt dan de bestaande huurrechten en –verplichtingen over;
- Indien de huurder wil verbouwen en de verhuurder daarvoor geen toestemming geeft, kan de rechter eveneens machtiging verlenen om toch de nodige verbouwingen te laten plaatsvinden;
- Indien de huurder na het einde van de huurovereenkomst gedwongen wordt het gehuurde te verlaten omdat de verhuurder de ruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan aanspraak worden gemaakt op vergoeding van de kosten van verhuizing (en evt. goodwill als de verhuurder daarvan zelf zou gaan profiteren).
Er is aan de huurder van middenstandsbedrijfsruimte dus een groot aantal rechten toegekend: hij wordt beschermd in de duur van de huurperiode en bij het bepalen van een redelijke huurprijs.
Of u nu verhuurder of huurder bent: het is goed u te realiseren welke rechten er bestaan.
Daarnaast is er een aantal door de wet voorgeschreven formaliteiten dat in acht moet worden genomen in geval van voortzetting of opzegging van de huurovereenkomst of bij het verzoeken om machtiging als hierboven omschreven.
Nogal eens zult u of zal uw wederpartij over de uitoefening van die rechten niet in overleg tot overeenstemming komen; het gaat veelal ook om grote belangen.
Laat u in dat geval steeds tijdig –en dus bij voorkeur vóórdat een conflict ontstaat- goed adviseren door een ter zake kundig advocaat!
De overige bedrijfsruimte
Hier gaat het om bedrijfsruimte, waarin geen (rechtstreekse) verkoop aan het publiek plaatsvindt of aan het publiek goederen of diensten worden geleverd.
Alle normale kantoren worden hiertoe gerekend, opslag- en vergelijkbare ruimten (zoals bijvoorbeeld een fietsenstalling, een werkplaats), een garage e.d..
Het gaat ook hier om een groot aantal ruimten.
De huurders van deze soort ruimten hebben een duidelijk minder vergaande bescherming; de wetgever heeft gemeend dat verplaatsing van een kantoor, opslagruimte, e.d. minder ingrijpend is omdat de “loop” van het publiek van minder belang is.
Een eerste belangrijk verschil in bescherming bij toepasselijkheid van dit huurregime ligt dan ook in de regel dat de contractsperiode vrij is.
Ook de bijzondere regelingen ten aanzien van overdracht van de in de ruimte uitgeoefende onderneming, van verbouwing of van vergoeding van kosten voor verhuizing zijn niet van toepassing.
Een tweede belangrijk verschil is dat de huurprijs vrij tussen de partijen kan worden vastgesteld en de rechter niet over geschillen met betrekking tot tussentijdse aanpassing daarvan kan beslissen.
Ook de opzegging is anders geregeld: na afloop van de overeengekomen contractsperiode kan de verhuurder de huur opzeggen; een opzegtermijn is niet in de wet vastgelegd maar wordt bepaald door het plaatselijk gebruik of – veelal – een regeling in de huurovereenkomst zelf.
Enige huurbescherming is er echter wel.
Na opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder eindigt weliswaar na afloop van de opzegtermijn de huurovereenkomst formeel, maar ontstaat niet een verplichting om de ruimte ook te ontruimen. De verhuurder moet uitdrukkelijk naast de opzegging ook de ontruimingsverplichting aanzeggen.
Vervolgens heeft de huurder de mogelijkheid om zijn verplichting tot ontruiming van de (voorheen) gehuurde ruimte door de rechter te laten schorsen. Een verzoek daartoe moet binnen 2 maanden na afloop van de opzegtermijn worden ingediend.
De rechter kan naar aanleiding van zo’n verzoek de huur tot maximaal 1 jaar verlengen (en zonodig nog tweemaal voor telkens 1 jaar).
De rechter kan daartoe beslissen als hij –na de wederzijdse belangen tegen elkaar te hebben afgewogen- de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder vindt wegen.
Als de rechter de huur verlengt kan hij ook een nieuwe huurprijs vaststellen aan de hand van het huurprijspeil ter plaatse.
Deze regeling geeft dus wel enige bescherming, maar minder vergaand dan in het huurregime van art. 7:290 BW.
Einde van de huurovereenkomst
Zoals al is aangegeven, hangt het van het toepasselijke huurregime af óf –en zo ja: op welk tijdstip- de huurovereenkomst kan worden beëindigd door opzegging.
Ook bestaan er verschillen in de gronden (de redenen) die tot opzegging kunnen leiden.
Heel belangrijk is bovendien de wijze waarop opzegging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden; de wetgever heeft een aantal formele vereisten in de wet vastgelegd, waar aan moet worden voldaan wil van een rechtsgeldige opzegging sprake zijn. Wordt zo’n vereiste over het hoofd gezien, dan heeft een opzegging –hoe tijdig ook- geen enkel rechtsgevolg!
Laat u over de mogelijkheden en de juiste wijze van opzegging dus steeds tijdig informeren!
Andere problemen en vragen
Er zijn natuurlijk nog talrijke andere aspecten verbonden aan de huur en verhuur van bedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld:
- Wat is de positie van de huurder bij voorgenomen renovatie van het gehuurde (of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt)?
- Is de huurprijs al of niet met BTW belast?
- Voor wiens rekening komt welk onderhoud of het treffen van welke voorzieningen (riolering, verwarming)?
- Wat is de juridische betekenis van een koopoptie in de huurovereenkomst?
- Moet er bij het einde van de huurovereenkomst altijd worden opgeleverd in de oude staat?
- Wat is de positie van de onderverhuurder en verandert deze bij het einde van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder?
- Aan welke formaliteiten moeten aanzegging van huurprijsverhoging of van opzegging voldoen – en is opzegging alléén voldoende?
Allemaal vragen die in het korte bestek van deze pagina niet kunnen worden beantwoord. Ook al, omdat de wet daarover niet altijd éénduidig is en het antwoord dus van geval tot geval kan verschillen. Bovendien speelt de steeds veranderende rechtspraak een rol. Zoals u uit deze pagina hebt kunnen opmaken, is het huurrecht een omvangrijk, ingewikkeld en deels onoverzichtelijk rechtsgebied; het is dan ook niet mogelijk om op deze pagina volledig te zijn.
Alvorens u als verhuurder of huurder stappen zet die juridische gevolgen (kunnen) hebben is het altijd verstandig om een ter zake kundige advocaat te raadplegen. Het gaat immers vaak om grote belangen.