Burenrecht

In een dichtbevolkt land als Nederland heeft bijna iedereen met buren te maken. Veel van de bevoegdheden en verplichtingen tegenover elkaar zijn geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Buren kunnen daar in onderling overleg van afwijken.

In de onderlinge verhouding tussen buren kunnen wel eens problemen ontstaan die kunnen leiden tot burenruzies. Aan de hand van het burenrecht kunnen die burenruzies worden beslecht, maar beter is het om dit soort problemen te voorkomen. Om geschillen te voorkomen of om ze op te lossen dient u te weten wat wel en niet is toegestaan.

Voor meer informatie over burenrecht kunt u contact opnemen met:

Enkele regels van het burenrecht

De in de wet vastgestelde regels van het burenrecht zijn geen “dwingend recht”. Dat wil zeggen dat er van mag worden afgeweken en dat buren onderling afspraken kunnen maken. Het is raadzaam om die afspraken goed schriftelijk vast te leggen. Deze afspraken kunnen “persoonlijk” zijn, zodat bij verhuizing van één van de buren de afspraak eindigt. Maar ook kan een “zakelijke” werking aan de afspraken gegeven worden, zodat de rechten en verplichtingen gekoppeld zijn aan de eigendoms-rechten van de grond of van de woning. In dat laatste geval zal er vaak sprake zijn van een erfdienstbaarheid.

Een minder vergaande strekking hebben de zgn. “kwalitatieve verplichtingen”, persoonlijke afspraken met een enigszins zakelijke werking. Een advocaat kan u de verschillen uitleggen.

Indien er over rechten en plichten tussen buren een verschil van mening ontstaat, verdient het de voorkeur om te proberen eerst in goed overleg met de buren dit verschil van mening op te lossen. Lukt dat niet dan zal de rechter de oplossing moeten geven met toepassing van regels die in het Burgerlijk Wetboek zijn vastgelegd. Enkele van die regels worden hier globaal besproken.

Hinder

De wet verbiedt een eigenaar van een onroerende zaak hinder toe te brengen aan zijn buren. Die hinder kan onder meer bestaan in het verspreiden van rumoer, stank, rook of door het ontnemen van licht of lucht. Lawaai kan een zeer verstorende factor in iemands leefomgeving zijn. Daarom is lawaai van de buren dikwijls een bron van conflicten. Soms is er sprake van een strafbare situatie en kan de politie ingrijpen wegens burengerucht. Om te voorkomen dat de zaak escaleert kan een advocaat u adviseren over het verzamelen van bewijs van de hinder en hoe mogelijk een einde gemaakt kan worden aan de geluidsoverlast.

Indien een buurman hinder veroorzaakt in de uitoefening van een bedrijf, dan moet worden bedacht dat een (overheids-)vergunning (bijvoorbeeld een hinderwetvergunning) geen vrijbrief is voor het veroorzaken van hinder en niet de onrechtmatigheid van die hinder behoeft weg te nemen. In zo’n situatie zal toch tegen de buurman opgetreden kunnen worden.

Erfgrens

Iedereen mag zijn tuin of erf afsluiten. Wanneer dat met een muur of een schutting gebeurt, die geheel op grond van één van de buren staat, zal die buurman de eigenaar van de muur of schutting zijn. Indien er echter geen scheidsmuur is kan ieder van de eigenaren van de aangrenzende tuinen of erven (binnen de bebouwde kom) vorderen dat de andere eigenaar – op gemeenschappelijke kosten – meewerkt aan het oprichten van een scheidsmuur.

In gemeentelijke verordeningen worden vaak nadere bepalingen gegeven over erfafscheidingen, onder meer over de maximum hoogte.

Beplanting

Volgens de wet is het verboden om hoogopschietende bomen binnen 2 meter van de erfgrens te hebben, gerekend vanuit het midden van de stam.
Voor heesters en heggen op een afstand van minder dan 0,5 meter geldt hetzelfde verbod.
Uitzonderingen zijn echter mogelijk: indien de beplantingen niet hoger reiken dan de scheidsmuur tussen de beide percelen, kan geen bezwaar worden gemaakt tegen beplantingen binnen 2 meter of 0,5 meter.
Wanneer de beplanting over de perceelgrens heen boven de grond van de buurman hangt, mag die buurman overhangende takken zelf weghalen, indien de eigenaar van de boom of struik niet zelf na een aanmaning de overhangende takken van de boom of struik verwijdert. Ook het naar een andere tuin doorgeschoten deel van (boom)wortels mag worden verwijderd.

Eigenmachtig handelen in deze situaties kan de verhouding met uw buren ernstig verstoren. Ook al staat de wet toe om takken en wortels te verwijderen, dan is het toch raadzaam om van tevoren advies in te winnen over wat wel en niet mag.

Perceelgrens(bepaling)

Wanneer het verloop van een perceelgrens niet vaststaat, kan ieder van de buren verlangen dat de Rechter de perceelgrens vaststelt. De Rechter mag daarbij de strook grond waarover onduidelijkheid bestaat, aan één van de buren toewijzen tegen toekenning van schadevergoeding aan de andere buren.
Voor zover een scheidsmuur of hek in de lengte op een perceelgrens staat is die erfafscheiding gemeenschappelijk eigendom van de naburige eigenaren. Die afscheiding wordt dan mandelig genoemd.
Het onderhoud, de reiniging of de vernieuwing van zo’n mandelige erfafscheiding gebeurt op gezamenlijke kosten van alle eigenaren.

Vensters

Het is niet toegestaan om vensters, muuropeningen of balkons te hebben die direct uitzicht geven op het erf van buren. Het is slechts toegestaan een venster in de muur te maken binnen 2 meter van de perceelgrens als het raam niet kan worden geopend en de ruit niet doorzichtig is (matglas). Uiteraard mogen buren onderling iets anders afspreken.
In dat geval is het zaak om een dergelijke afspraak schriftelijk vast te leggen, bijv. door tussenkomst van een advocaat of de notaris.

Overige burenrechten

Niet alle regels van burenrecht kunnen hier worden besproken.
Enkele vindt u hieronder kort opgesomd, waarin het gaat om vaker voorkomende gevallen.

• als buren voor het verrichten van werkzaamheden (reparatie, onderhoud) van de grond van een ander gebruik moeten maken om een ladder of steiger te plaatsen, dan is die ander verplicht dat toe te staan indien hij een behoorlijke kennisgeving heeft ontvangen en een schadeloosstelling is aangeboden;
• de eigenaar van een ingesloten stuk grond, dat geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg, kan tegen vooraf te betalen of te garanderen vergoeding van zijn buren de aanwijzing van een noodweg verlangen. Soms is er sprake van een buurweg;
• bijzondere vermelding verdient de situatie waarin door tijdsverloop rechten kunnen ontstaan of verloren kunnen gaan.

Dat tijdsverloop wordt verjaring genoemd. In geval van verjaring verdient het aanbeveling om steeds een advocaat te raadplegen.

Erfdienstbaarheden

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een stuk grond (het zgn. dienend of lijdend erf) is bezwaard ten gunste van een ander stuk grond (het zgn. heersende erf), vastgelegd in een notariële akte die bij het Kadaster wordt geregistreerd.
Deze rechten hebben zakelijke werking: zij zijn verbonden aan de eigendom van de onroerende zaak, zodat deze ook gelden voor de volgende eigenaren van die onroerende zaak.

Omdat erfdienstbaarheden dikwijls een langdurige werking hebben is het noodzakelijk dat de inhoud van die rechten zo nauwkeurig mogelijk wordt beschreven. Erfdienstbaarheden moeten steeds bestaan in een dulden of nalaten (en kunnen niet de verplichting inhouden waarbij iets moet worden gegeven of gedaan). Bij vragen over de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening daarvan kan een advocaat u adviseren.
Enkele voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn:

• het recht van voetpad om over het erf van een ander te komen of te gaan naar het eigen erf of de openbare weg;
• het recht van (rij-)pad zal naast het gebruik per fiets ook het recht van weg kunnen inhouden voor het gebruik met een auto;
• een buurman zal moeten dulden dat een bepaalde strook grond als tuin of bos in stand gelaten moet worden en niet kan worden bebouwd;
• een ondernemer zal moeten dulden, dat het door hem gebruikte bedrijfspand niet bijv. een horecabestemming zal hebben, indien dat op grond van een erfdienstbaarheid niet is toegestaan;
• op een stuk grond rust de verplichting dat er niet danwel slechts tot een bepaalde maximum hoogte mag worden gebouwd.

Indien de eigenaar van het heersend erf geen belang meer lijkt te hebben bij een ten behoeve van zijn grondstuk gevestigde erfdienstbaarheid, dan zal de buurman, eigenaar van het dienend erf, de Rechter kunnen verzoeken om de erfdienstbaarheid op te heffen. Ook kan een erfdienstbaarheid tenietgaan als gevolg van verjaring of het lange tijd niet uitoefenen van die erfdienstbaarheid.

Enkele instanties

De politie

Overtreding van burenrechtregels zal meestal geen strafbaar feit opleveren; de politie zal dan ook meestal niets voor u kunnen doen. Soms zal de politie nog een poging kunnen doen om buren met elkaar in gesprek te brengen. Uitsluitend indien sprake is van een strafbaar feit zal de politie proces-verbaal opmaken.

De gemeente

In gemeentelijke verordeningen (bijv. de bouwverordening) worden voorwaarden en regels gesteld waaraan bebouwingen, muren en schuttingen moeten voldoen. Voor de vraag of u een bouwvergunning nodig heeft dient u zich eveneens te wenden tot de gemeente.
Wie echter over een vergunning beschikt, heeft daarmee geen vrijbrief in handen om te doen wat hij wil. Hij blijft gebonden aan de regels van het burenrecht en mag anderen geen hinder of nadeel toebrengen.

Het kadaster

Deze instelling houdt openbare registers bij waarin alles wat met grond en huizen te maken heeft staat geregistreerd. Tegen betaling van een vergoeding kunt u uittreksels uit die registers verkrijgen. Tevens is inzage mogelijk in kadastrale tekeningen.
Ingeval van een geschil over de perceelgrens of de grootte van een stuk grond kan via het Kadaster worden verzocht om een opmeting te doen. Het Kadaster adviseert of bemiddelt echter niet bij dit soort geschillen.

Advocaat burenrecht

Wanneer er sprake is van een meningsverschil over rechten of plichten tussen u en uw buren en u kunt niet in der minne tot een oplossing komen, kunt u het beste een advocaat om advies vragen. Voorink Advocaten zal in de eerste plaats uw belangen behartigen, maar hebben ook oog voor uw relatie met uw buren. Het inschakelen van een advocaat behoeft dus niet te betekenen, dat er onmiddellijk een procedure wordt gestart.

Voor meer informatie of een geheel vrijblijvend gratis oriënterend gesprek over burenrecht of erfdienstbaarheden zal ieder van de op ons kantoor werkzame advocaten u graag van dienst zijn.

Neem contact op