De rechtbank Overijssel boog zich op 25 mei jl. over de vraag of de onderhuurder van zelfstandige woonruimte bij beëindiging van een gemengde huur- en zorgovereenkomst aanspraak kan maken op huurbescherming.
Casus
De onderverhuurder verhuurde op basis van een gemengde huur- en zorgovereenkomst een zelfstandige woonruimte aan de onderhuurder. De onderverhuurder huurde de betreffende woning op zijn beurt van een hoofdverhuurder, te een woningbouwcorporatie.
De hoofdhuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en onderverhuurder werd beëindigd. De onderverhuurder meende dat daarmee ook de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder ten einde was gekomen. Volgens de onderverhuurder is het zorg/begeleidingselement in de gemengde huur- en zorgovereenkomst overheersend, komt aan de onderhuurder geen huurbescherming toe en dient de onderhuurder de woning te ontruimen.
Beoordeling
Gemengde overeenkomst
De huur- en zorgovereenkomst heeft kenmerken van een huurovereenkomst (het wonen) en een overeenkomst van opdracht (de zorg- of begeleidingsovereenkomst). Er is aldus sprake van een gemengde overeenkomst. De vraag doet zich dan voor of in zo’n situatie de wettelijke bepalingen inzake huur onverkort van toepassing zijn. Daarbij zullen in principe de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht gelden, tenzij het zorgelement doorslaggevend is.
Op grond van artikel 6:215 BW is het uitgangspunt dat de verschillende toepasselijke bepalingen naast elkaar op de gemengde overeenkomst dienen te worden toegepast. Indien en voor zover er strijd ontstaat, dient voor het bepalen van de toepasselijke wettelijke regels te worden vastgesteld welk element overheersend is in de overeenkomst, het huur- of zorgelement. De Hoge Raad oordeelde reeds in 1985 dat de dwingende bepalingen van het (woonruimte) huurrecht van toepassing zijn tenzij het element verzorging duidelijk overheerst. Overheerst het zorgelement dan blijven de wettelijke huurbepalingen (en dus ook de huurbescherming) buiten toepassing.
Bij de beoordeling van het overheersende element merkt de rechtbank op (1) dat de woning zonder een ondertekend begeleidingsplan is verhuurd, (2) dat het begeleidingsplan later is ingegaan dan de huurovereenkomst en (3) dat de feitelijke zorg eerder is beëindigd dan de huur. Naar het oordeel van de rechtbank kan in de gegeven omstandigheden niet vastgesteld worden dat het zorgelement doorslaggevend is en komt daarmee aan de onderhuurder huurbescherming toe.
Wat houdt de huurbescherming in?
Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder. Nu de hoofdhuurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en onderverhuurder is beëindigd, is de onderverhuurder er als het ware tussenuit is gevallen en wordt de huurovereenkomst door de hoofdverhuurder voortgezet.
De rechtbank concludeert dat tussen partijen, te weten de onderverhuurder en onderhuurder, geen rechtsverhouding meer bestaat en dat de onderverhuurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vorderingen.
Tot slot
Bij onderverhuur van een zelfstandige woonruimte dient de aan de onderhuurder toekomende huurbescherming in ogenschouw te worden genomen. De hoofdverhuurder die op grond van artikel 7:269 BW de huurovereenkomst met de onderhuurder voortzet, komt echter niet met lege handen te staan. De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden nadat hij de huurovereenkomst heeft voortgezet op grond van de in artikel 7:269 lid 2 BW vermelde gronden de rechtbank vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.
Advocaat huurrecht in Zutphen
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Advocaat / Curator
mr. F.B.M. (Frank) Van Aanhold
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.
