De rechtbank Rotterdam boog zich op 7 april 2021 over de vraag of het gebruik van een kantoorruimte als COVID-19 testlocatie door de huurder is toegestaan.
Feiten en omstandigheden
De huurder huurt met ingang van 1 december 2020 een kantoorruimte en exploiteert daarin een COVID-19 testlocatie. De gehuurde kantoorruimte maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw.
De eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw heeft de huurder – met wie hij dus geen contractuele relatie heeft – op 16 december 2020 gesommeerd om de testlocatie met onmiddellijke ingang te sluiten, gesloten te houden en de voor medische doeleinden ingerichte ruimte te ontmantelen.
De huurder heeft daarop de verhuurder gesommeerd om de huurovereenkomst na te komen, in die zin dat hij zonder belemmeringen wordt toegelaten om een COVID-19 testlocatie te exploiteren.
Beoordeling
De kern van het geschil betreft de vraag wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, in het bijzonder met betrekking tot de bestemming van het gehuurde. Daarvoor moet worden beoordeeld wat de tussen deze partijen gesloten huurovereenkomst inhoudt. Dat vergt uitleg aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
Bij het aangaan van de huurovereenkomst zou de huurder aan de verhuurder kenbaar gemaakt hebben dat hij een testlocatie zou gaan exploiteren. Dit zou mondeling tussen partijen zijn besproken, hetgeen door de verhuurder wordt betwist.
De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst uitsluitend bevoegd is het gehuurde te gebruiken als kantoorruimte. De huurovereenkomst vermeldt niet dat de bestemming van het gehuurde het gebruik van een testlocatie omvat. Artikel 5.1 van de (bij de huurovereenkomst behorende) algemene voorwaarden verbiedt zelfs een ander gebruik dan het gebruik als kantoorruimte: “The member shall only use the accommodation as an office. The office may not be used for retail or medical purposes in which there are frequent visits by the public.”
Aangezien de standpunten van partijen over de gemaakte afspraken met betrekking tot de bestemming van het gehuurde uiteenlopen, kan in de kortgedingprocedure niet op voorhand worden vastgesteld wat de bedoeling van partijen is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst. Ter beantwoording van die vraag acht de kantonrechter een nader onderzoek naar de feiten nodig middels bewijslevering, waaronder het horen van getuigen. Zonder het horen van getuigen is het voor de kantonrechter niet mogelijk op dit punt een beslissing te nemen. De kortgedingprocedure leent zich echter naar zijn aard niet voor dergelijke nadere bewijslevering. De vorderingen van de huurder worden daarop afgewezen.
Tot slot
De belangrijkste les uit deze uitspraak is dat een huurder de door hem voorgenomen bedrijfsactiviteiten schriftelijk aan de verhuurder kenbaar moet maken en de afspraken over de bestemming van het gehuurde duidelijk in de huurovereenkomst moet laten vastleggen, teneinde toekomstige geschillen over de toelaatbaarheid van die activiteiten te voorkomen.
Advocaat huurrecht in Zutphen
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.