De makelaar is aansprakelijk voor onjuiste vermelding van woonoppervlak op Funda. Dat oordeelde het Gerechtshof Den Haag onlangs in het arrest van 18 juni 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1450).
Feiten en omstandigheden
De feiten die aan dit arrest ten grondslag liggen laten zich als volgt samenvatten.
Ten behoeve van de verkoop van een woning schakelde de verkoper een verkoopmakelaar in. De verkoopmakelaar schakelde op zijn beurt weer een zelfstandig opererend makelaar in en verzocht hem – onder meer – zorg te dragen voor plaatsing van een advertentie op de website van Funda.
Blijkens de advertentie had de woning een woonoppervlak van 140 m2. De makelaar had daarnaast een verkoopbrochure opgesteld, maar daarin werd geen woonoppervlak vermeld. In de verkoopbrochure, die aan de (aspirant-)koper ter hand was gesteld, was een exoneratiebeding opgenomen.
Nadat de levering had plaatsgevonden, rees bij de koper het vermoeden dat het woonoppervlak van de woning kleiner was dan de op Funda vermelde 140 m2. De koper heeft daarop een meting laten uitvoeren, waaruit is gebleken dat het woonoppervlak niet 140 m2, maar slechts 120,74 m2 was.
De koper stelt (in de procedure in eerste aanleg) dat de verkoopmakelaar onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door op Funda een onjuist woonoppervlak te vermelden en dat de verkoopmakelaar gehouden is de daardoor ontstane schade te vergoeden. De rechtbank oordeelt – onder meer – dat de informatie over het woonoppervlak slechts een indicatie behelst en dat verkoopmakelaar geen aansprakelijkheid aanvaardde voor eventuele onjuistheden, zodat de vordering van koper moet worden afgewezen. De koper is daarvan in hoger beroep gekomen.
Beoordeling
Onrechtmatige daad
De beoordeling van de aansprakelijk van de verkoopmakelaar dient aan de hand van de volgende maatstaf plaats te vinden.
Een verkoopmakelaar handelt onrechtmatig jegens een (aspirant-)koper indien die makelaar jegens hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de (aspirant-)koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen, aldus het hof.
De koper mocht in de gegeven omstandigheden vertrouwen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woonoppervlakte. De in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule, inhoudende dat aan de inhoud van de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend, is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de koper aan de vermelding van het woonoppervlak op Funda mocht ontlenen. De koper had dan ook geen aanleiding om aan de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak te twijfelen, althans de verkoopmakelaar heeft te dien aanzien niets gesteld.
Kortom, de koper mocht vertrouwen op de juistheid van het op Funda vermelde woonoppervlak. Door vermelding van een onjuist woonoppervlak op Funda heeft de verkoopmakelaar onrechtmatig gehandeld jegens de koper.
Causaal verband
Het hof is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. De verkoopmakelaar heeft immers door de onjuiste informatie op Funda zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe de koper zou hebben gehandeld indien hij van de juiste stand van zaken op de hoogte was geweest.
Omvang van de schade
Anders dan koper betoogt, kan de omvang van de door hem geleden schade niet worden gewaardeerd op het aantal gemiste vierkante meters. Er dient een vergelijking te worden gemaakt van de huidige situatie met de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging achterwege zou zijn gebleven en de verkoopinformatie de juiste woonoppervlakte zou hebben vermeld. Tot welke prijsvermindering de bekendheid van beide partijen met het kleinere woonoppervlak zou hebben geleid, kan naar het oordeel van het hof niet met voldoende mate van nauwkeurigheid worden vastgesteld. Het hof heeft om die reden ingevolge artikel 6:97 BW de door de koper geleden schade geschat op een bedrag van € 5.000,-.
Advocaat aansprakelijkheidsrecht in Zutphen
Heeft u een vraag of aansprakelijkheidsrecht, neem dan contact op met één van onze advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.