Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 van kracht geworden. De nieuwe wet heeft ingevolge artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek eerbiedigende werking. Zo zijn de nieuwe wijzigingen niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór de datum van inwerkingtreding zijn gesloten.
De meest fundamentele wijziging die de nieuwe wet meebrengt is de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten in artikel 7:271 lid 1 BW die zonder opzegging en rechterlijke tussenkomst eindigen. Deze nieuwe vorm van tijdelijke verhuur van woonruimte voorkomt dat een huurder na ommekomst van de (tijdelijke) huurovereenkomst aanspraak kan maken op huurbescherming. Bij de bespreking van de tijdelijke verhuur is het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte van belang.
Tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte
Thans biedt artikel 7:271 lid 1 BW een verhuurder de mogelijkheid een huurovereenkomst aangaande zelfstandige woonruimte voor de duur van twee jaar of korter te sluiten.
Op de tijdelijke huurovereenkomst aangaande zelfstandige woonruimte, die voor de duur van twee jaar of korter is gesloten, is artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing. Deze huurovereenkomst eindigt dus na afloop van de overeengekomen duur van rechtswege zonder dat opzegging is vereist. Op de verhuurder rust wel de plicht om de huurder schriftelijk te informeren over het naderende einde van de huurtermijn. Hoewel artikel 7:271 lid 1 BW hierover zwijgt, ligt het voor de hand dat deze verplichting ook geldt ten aanzien van de medehuurder als bedoeld in artikel 7:266 BW. De verhuurder doet er verstandig aan om zowel de huurder als de eventuele medehuurder schriftelijk te informeren over de afloop van de huurtermijn. Deze schriftelijke kennisgeving is geen opzegging. Een opgave van de reden van beëindiging is dus niet vereist en hoeft niet in de schriftelijke kennisgeving te worden vermeld. De schriftelijke kennisgeving dient de huurder niet eerder dan drie maanden, maar in ieder geval uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn, te hebben bereikt. In geval van een tijdige kennisgeving eindigt de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum. De huurder kan in dat geval geen aanspraak maken op huurbescherming. Dit vormt derhalve een (vergaande) inperking van de bescherming van de huurder ten opzichte van de situatie voor 1 juli 2016.
Wat als de huurder na afloop van de huurtermijn weigert het gehuurde te ontruimen? Zoals gezegd kan de huurder na afloop van de huurtermijn geen aanspraak op huurbescherming maken en is hij verplicht om het gehuurde te ontruimen. Na afloop van de huurovereenkomst verblijft de huurder zonder recht of titel in de woning en handelt hij derhalve onrechtmatig jegens zijn verhuurder.De verhuurder kan dan bij de voorzieningenrechter een kort geding tot ontruiming aanhangig maken.
Indien de verhuurder verzuimt aan de kennisgevingsverplichting te voldoen, wordt de huurovereenkomst (na afloop van de overeengekomen termijn) van rechtswege voor onbepaalde tijd voortgezet. In dat geval geniet de huurder dus volledige huurbescherming zoals vóór 1 juli 2016. De wet verbindt dus verstrekkende gevolgen aan het niet in acht nemen van de kennisgevingsverplichting.
Ingevolge artikel 7:271 lid 1, vierde volzin, BW heeft de huurder de bevoegdheid – met inachtneming van de opzegtermijn van minimaal één maand en maximaal drie maanden – de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De aan de huurder toekomende opzeggingsbevoegdheid is ingevolge artikel 7:271 lid 7 BW van dwingend recht en kan derhalve niet contractueel worden uitgesloten. Een dergelijk beding is op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 7 BW nietig. Vernietigbaarheid ligt hier echter meer voor de hand, want de in artikel 7:271 lid 1, vierde volzin, BW vervatte opzeggingsbevoegdheid strekt juist ter bescherming van de huurder. Het ligt mijns inziens voor de hand om artikel 7:271 lid 1 BW in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 BW uit te leggen. Zo zal een afwijking ten nadele van de verhuurder in beginsel geen nietigheid opleveren. Een afwijking ten nadele van de huurder moet conform artikel 3:40 lid 2 BW beoordeeld worden aan de hand van de strekking van de bepaling waarvan is afgeweken.
De mogelijkheid tot verlenging van een voor twee jaar of korter aangegane huur is onderworpen aan een belangrijke beperking. Op grond van artikel 7:271 lid 1, vijfde volzin, BW kan na afloop van de huurovereenkomst met dezelfde huurder niet aansluitend een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter worden gesloten. Deze nieuwe huurovereenkomst wordt aangemerkt als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerdere huurovereenkomst.
De huurovereenkomst aangaande zelfstandige woonruimte die voor een langere duur dan twee jaar is gesloten, eindigt niet door het enkele verloop van de overeengekomen huurtermijn, maar zij dient overeenkomstig artikel 7:271 BW te worden opgezegd. Ten aanzien van deze huurovereenkomst is de regelgevingvan voor 1 juli 2016 dus ongewijzigd gebleven.
Tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimte
Artikel 7:271 lid 1 BW voorziet in de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van onzelfstandige woonruimte, zij het dat de huur anders dan in geval van zelfstandige woonruimte voor de duur van vijf jaar of korter kan worden aangegaan. Net als bij de huurovereenkomst aangaande zelfstandige woonruimte eindigt een voor de duur van vijf jaar of korter aangegane huurovereenkomst van rechtswege na afloop van de overeengekomen duur zonder dat daartoe opzegging is vereist. Op de verhuurder rust nog wel de plicht om de huurder een maand voor afloop van de huurovereenkomst, doch niet eerder dan drie maanden ervoor, schriftelijk te informeren over het naderende einde van de huurtermijn, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Indien wel aan deze verplichting wordt voldaan, kan de huurder geen aanspraak maken op huurbescherming. Dit vormt derhalve een (vergaande) inperking van de bescherming van de huurder.
De huurovereenkomst die voor vijf jaar of korter is aangegaan, kan door de huurder tussentijds met inachtneming van de opzegtermijn worden opgezegd. Een contractueel beding dat hiervan afwijkt, wordt gesanctioneerd met nietigheid (artikel 7:271 lid 7 BW). Als gezegd ligt vernietigbaarheid hier echter meer voor de hand. Op grond van artikel 7:271 lid 1, vijfde volzin, BW kan na afloop van de huurovereenkomst met dezelfde huurder niet opnieuw een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar of korter worden gesloten. Deze nieuwe huurovereenkomst wordt opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerdere huurovereenkomst.
De huurovereenkomst aangaande onzelfstandige woonruimte die voor een langere duur dan vijf jaar is gesloten, eindigt niet door het enkele verloop van de overeengekomen huurtermijn, maar zij dient overeenkomstig artikel 7:271 BW te worden opgezegd. Ten aanzien van deze huurovereenkomst is de regelgeving van voor 1 juli 2016 dus ongewijzigd gebleven.
Tot slot
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of een andere vraag over huurrecht, neem dan contact op met één van hieronder genoemde advocaten.
Neem voor meer informatie contact op met:
Advocaat / Curator
mr. F.B.M. (Frank) Van Aanhold
Deze blog beschrijft slechts enkele hoofdlijnen, beoogt niet volledig te zijn en is alleen bedoeld als een oriëntering van het toe te passen recht voor de in deze blog beschreven situaties. Aan deze blog kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.